제32회 공인중개사 기출문제. 부동산학개론 36~40 정답과 해설

32회 공인중개사 기출문제. 부동산학개론 정답과 해설

 

 

36. 원가법에 사용하는 감가수정 방법

 

 

 

 

37. 감정평가에 관한 규칙상 용어

 

 

 

 

38. 직접환원법으로 산정한 수익가액

 

 

 

 

39. 부동산 가격공시

 

 

 

 

40. 대상토지의 가액 계산

 

 

 

 

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▣ 공인중개사 기출문제 부동산학개론 기출 핵심 지문

 

* 시장가치

통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 대상물건에 정통한 당사자 간에 신중하고 자발적인 거래가 이루어질 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 의미한다.

 

* 기준가치

감정평가액을 결정하는 기준이 되는 가치이다.

 

* 기준시점

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 가격평가액을 결정하는 기준이 되는 날자를 말한다.

 

* 적정가격

토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

* 원가법

기준시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.

 

* 적산법

대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평 가방법을 말한다.

 

* 거래사례비교법

대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다.

 

* 수익환원법

대상물건이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 률로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

* 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.

 

* 원가방식

원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.

 

* 수익방식

수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.

 

* 비교방식

거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방 식 및 공시지가기준법이다.

 

* 시산가액조정

평가 시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치(산술평균×)를 두어 가격을 결정하는 것이다.

 

* 감정평가의절차

다음의 순서로 하되, 합리적 또는 능률적인 평가를 위해 순서를 조정할 수 있다.

① 기본적 사항의 확정

② 처리계획의 수립

③ 대상물건의 확인

④ 자료수집 및 정리

⑤ 자료검토 및 가격형성요인의 분석

⑥ 평가방법의 선정 및 적용

⑦ 평가가액의 결정 및 표시

 

* 부동산가격의 원칙이란

부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아 내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.

 

* 변동의 원칙은

재화의 가격이 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로 부동산의 가격도 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인이나 부동산자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다.

 

* 균형의 원칙은

외부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.

 

* 적합의 원칙에서

부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.

 

* 기여의 원칙은

부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다 는 원칙이다.

 

* 최유효이용은

대상부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고수익성 을 기준으로 판정할 수 있다.

 

* 최유효이용분석이란

지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출 할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.

 

* 예측의 원칙은

부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서 수익환원법의 토대가 될 수 있다.

 

* 대체의 원칙에서

대체관계가 성립되기 위해서는 부동산상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간의 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야한다.

 

* 경쟁의 원칙

부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부 동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게되는데 이를 경쟁의 원칙이라 한다.

 

 

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